【关注甘肃经济发展】何去何从 楼市告别“黄金时代”/图
原标题：何去何从 楼市告别“黄金时代”
城市化进程加快 丁凯 摄
2014年，对于中国楼市来说，确实有些“寒冷”。业界关于中国“楼市将告别黄金十年”的争议从年初开始一直持续至今，尽管没有最终的定论，但多数地产大佬、专家基本认可本轮市场调整周期起码将延续到2015年初。
楼市的持续调整，对房企收入造成较大的冲击。从2014年上市房企的中报来看，上半年房地产企业财务指标已全面恶化，房地产净利润12年来首现负增长，存货也再创历史新高。另有数据显示，继4月房地产营业税下降4.2%后，8月房地产营业税再次出现负增长。今年11月份，全国房地产开发投资增速降至11.9%，为自2009年8月份以来的新低。这种持续下滑的趋势，表现出一个行业的不景气状况。
与此同时，“鬼城”“开发商跑路”成为今年楼市新闻报道中使用频率较高的词语。最初，发生在楼市泡沫严重城市、一线城市的此类事件，对于地处西北的甘肃来说，大家都觉得是“看客”，还在谈“刚需”，而2014年7月当“张掖博金房地产开发商跑路被报道后”，业界也对甘肃楼市的认识进入了一个新阶段，专家学者也因此对本地市场发声、预警。
李克强总理多次表态称，短期不会再出台大规模刺激政策。这也意味着大投资、宽货币时代一去不复返，这使得地产业面临更加严峻的挑战。这种背景下，地产商转型压力与日俱增。作为地产业的一个标杆企业，万达牵手百度、腾讯成立万达电商的消息便见诸报端，业内人士称万达此举意在加快自身盈利模式的转型步伐。无独有偶，万科高级副总裁毛大庆也指出，2014年是房地产行业的分水岭，万科必须找到新工具来应对外部环境和时代的变化。此外，2014年的房地产大事件中，华远地产董事长任志强正式卸任也值得一说，楼市无了“任大炮”，地产业的争议是否会感觉“寂寞”，楼市的“百家争鸣”是否还会一样热闹？
供大于求市场消化不良
“我国的房地产发展在2014年结束了高速发展的10年时间，进入一个新常态。”提及目前的房市，陈启建的总结开门见山。
作为甘肃房地产界的“大佬”，陈启建对我国房产发展的脉络了然于心，“我国房地产发展近30年，人均居住面积从最早的3.4平方米发展到现在的27平方米，从居者忧其屋到居者有其屋再到居者优其屋，这是一个天翻地覆的巨变过程。”
2014年，房市出现了“风水岭”，结束了高速发展的10年，也结束了它的“黄金时代”。
“全年供应量猛增，销售额下滑，库存量持续增长，房价滞涨，都在证明房地产从高速发展回落到中速发展的轨道上。”窥一斑而见全豹，陈启建觉得，兰州的市场，也能说明全国多个城市的表现形态。2008~2012年间，兰州市场供应量是150万平方米，而需求量至少在250万平方米，供不应求引发了房价异常快速上涨。2014年的供给量突破650万平方米，“按照目前的放量，未来的4~5年时间，兰州600万平方米左右的供给量还将持续，这从根本上会解决供不应求的局面，市场反而演变成供过于求的状态。”陈启建称，不止兰州，全省多个地州市的供应量基本上都是供大于求，市场消化不良，销售不升反降。
房子卖不动，房企怎么办？转型的现实问题摆在了企业面前，如何转，向哪里转？“本土企业走出国门，如天庆在加拿大建房，也有企业到外省开发，如万盛置业集团在杭州建别墅，还有一些中小房企，资金实力小，单打独斗能力不强，就需要整合资源，抱团取暖，联盟发展。”陈启建在借鉴国外房企和全国其他城市房企的经验后，提出了“绿色联盟”的概念，并已付诸行动。“要转型，就要走集约化道路，目前已经由十多家房企组建了绿色联盟体，初步规划，在2015年投资80亿~100亿元，进行棚户区改造工程，做到资源共享。”
2014年，精装修房成为售房的新概念。“以后，精装修房会完全取代毛坯房，成为未来售房新趋势。”陈启建说他观察到，2014年售房时打出精装标签的房企不在少数，精装修房成为企业在品牌、品质竞争中“杀手锏”。“精装修房是趋势，但也要不断完善，要有个性化，最好做菜单式装修，不同的模块可以满足不同的群体。”陈启建说，在目前大的环境下，消费拉动才能让企业走得更远。
开发商“跑路” 行业洗牌来了
2014年7月2日，张掖市博金房地产开发有限公司法人代表施冲，因资金链断裂“跑路”，成了我省首例开发商“跑路”事件。
兰州交通大学房地产研究所所长刘义记得，当时有媒体报道此事，并就此现象采访了他。
“施冲的跑路，也正好印证，近几年才开始进军房地产领域的中小型企业，在房地产繁荣时期大肆扩张、过度借贷，在2014年严峻的经济形势下，则面临后续融资困难、银行信贷支持力度减弱、资金回笼不畅、销售压力增大带来的多重危机。”刘义称，地产老板跑路在我省是首例，但全国市场这样的例子屡见不鲜。刘义在近期编写的一份报告中称，2014年的市场需求并不旺盛，在供应量加大的情况下，市场竞争激烈，各地县房企的销售业绩依然萧条，具有代表性的武威、张掖、定西、天水等地区整体业绩表现较差。“2014年，最为明显的特点是，房产已不再是很多投资者投资的方向，购买热情减退明显。供大于求带给楼市的风险不容小觑。”在刘义看来，开发商“跑路”，掀开了中小房企资金吃紧的“遮羞布”，资金薄弱的中小企业会淘汰出局，适者生存，这也是一种自然法则。(记者欧阳海杰)
点评：关注人居质量比房价更有意义
楼市调整、房企转型。今年有一个很值得关注的现象，就是越来越少有人主动谈房地产形势和房价，而是越来越多人开始关注人居质量问题。这是发达国家的房地产企业发展到一定阶段而选择的成熟做法，对于经过10年快速发展的中国房地产业来说值得借鉴，也应该是必经之路。
今年以来，万科、绿地、恒大、中信等众多领军房地产企业，已经提出了由开发商转向城市配套服务商的理念，注重城市社区街区的服务，延伸楼宇经济和物业管理的价值链，引领房地产企业从单一的住宅或其他建设产品的开发生产商，演变成城市配套服务商、社区街区综合服务商。
中国房地产业协会副会长苗乐在有关论坛上也表示，全国的房地产市场进入了一个盘整期，但与以往不同的，“一是这次盘整并无中央政府调控的明令要求，二是国内外经济未发生恶性金融危机等情况，三是面对住宅库存持续增长的压力，这是市场的自觉选择。”这也就意味着，房地产行业将告别或者说将逐步告别新建住房主导市场，转而进入存量住房主导下租售并举的市场发展新阶段，也将告别盖房子不愁卖的阶段，将进入高性价比、理性竞争的新阶段。