楼市升温不代表回暖 明年将现资金链断裂房企

  房贷新政颁布近一个月，银行的执行效果如何？对楼市的刺激作用如何？房地产市场走势又将何去何从？自9月末央行、银监会推出

  不过，对于房贷新政的刺激效果，不少开发商持保留意见，认为“只是影响了客户的购房心理”，去库存最有效的方法还是主动降价。嘉联地产报告就指出，虽然金融和政策环境已略有改善，但不断叠加的库存压力，迫使品牌房企仍需坚持目前的低价策略。

  由成交“升温”的现象能否得出楼市“回暖”的判断？成都某股份制银行内部人士对

   “7折房贷利率”暂未执行

  国庆大假结束头一天(10月8日)，各大开发商就纷纷“晒出”了房交会期间的成绩单。蓝光地产十盘成交金额10.7亿元，保利十七盘成交10.3亿元，绿地五盘成交7.2亿元，万科六盘成交5.1亿元，华侨城成交1亿元。

  事实上，房交会上最受青睐的仍是携多盘展销的品牌房企，刚需盘则占了这批房源中的绝对主力，而价格直降则成为带动销售的最明显因素。本届秋交会的最大赢家蓝光地产公开表示，秋交会成交房屋以低总价的三房为主。另外，记者了解到，成都万科则推出了8.5折的强力优惠。“营销不玩虚的，优惠到家，成交自然到位”的观念，已成房企共识。

  据中原地产统计，国庆期间成都共有142个重点在售楼盘(含秋交会参展楼盘40个)，总计成交3727套，整体环比上涨103%，成交总金额近30亿元，创历届最高。在10月之后的三周里，销售数据继续向好。

  那么，对于这样的成绩，房贷新政立了多大功劳？事实上，

  第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部高级助理董事罗元均表示，银行不会对房贷放出大量资金，面对楼市未来庞大的资金需求，“银行会考虑房地产行业的系统性风险，不会给出很大额度的优惠贷款。”

  不过，“认贷不认房”的政策也在一定程度上激发了改善型需求客户的购买欲望。比如，与其他品牌房企的多盘联动不同，中海地产便仅携一个170~245平方米的大户型高端盘参加房交会，并且凭借九号公馆单盘揽金2.8亿元。

  “中央并非是在保房地产行业，无论是限购解除，还是限贷政策放松的表述，都是有条件、加以限制的。”北京师范大学金融研究中心主任、平安证券[微博]首席经济学家钟伟在接受

  强者恒强趋势将更明显

  市场下行之时，房企的日子普遍不好过，弱肉强食的丛林法则也益发突显。数据显示，截至三季度末，全国房企五十强中，仅有一成房企销售目标完成率在70%以上，大型房企完成率普遍在60%以上，但中小型房企业绩分化严重，部分房企销售完成率甚至不足30%。

  “龙头房企与普通房企之间已呈现进一步分化特征，而这种特征在市场低迷期尤为明显。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，市场集中度将进一步提高。未来“千亿军团”房企之间，以及TOP100房企之间的竞争会更加激烈，强者恒强的行业洗牌趋势将更加明显。

  在“现金为王”的压力下，房企一方面加紧销售，回笼资金，另一方面则积极扩大融资渠道。记者注意到，

  罗元均告诉

  在银行人士看来，房屋有几块刚性成本，楼面地价、建安成本和税收。上述银行人士表示，“三块成本加在一起也要五六千(每平方米)了，银行所顾虑的是，如果市场价跌到五千(每平方米)怎么办？”通过银行杠杆、民间借贷、信托进行融资的房企，“就好比一边在融资买股，一边买的股票股价却在下跌，一旦债务到期股票还没出手，那资金链就断裂了。”预计到明年，还会有一批资金链断裂的房企出现。

   房地产投资应注重房产本身价值

  这两组数据的变化，反映出“买房投资的家庭认为房价下滑，正是抄底进入的好机会。而卖房的家庭认为这是楼市衰落的开始，要赶紧处理掉投资性房产。”总体来说，中国家庭对房价的预期以“平稳偏下降”为主。

  中铁二局地产营销总监刘斌在接受

  罗元均指出，房贷新政不仅仅释放了一部分刚需和改善型需求，对投资性需求也有刺激。需要注意的是，投资不是投机，中国人买房过去有一个非常错误的观点，就是投资人往往抱着短线投机心理，今年买进就期望明年翻倍卖出，投机亦是中国房地产市场十几年来走过的弯路，房地产投资应是看地方、看项目、看价值点。

  “至少现在在成都入手一套房子，工资房价比处于比较合理的水平。先不提短期内升值的问题，买一套有价值的房子投资回报率能做到年化7%~8%，是不是比把钱放在银行里好？”罗元均补充说，房地产从来不是投机性的，从房产本身价值考量才是真正的不动产投资。