中国版“两房”启动

制图　黄炜

2008年，美国“两房”陷入危机，美国房地产市场也备受冲击。资料图片

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    中国版“两房”启动，将可拓宽房贷资金来源

    “9·30房贷新政”中提出，增强金融机构个人住房贷款投放能力，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS），专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

    业内人士介绍，MBS最早于上世纪60年代在美国出现，是银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款发行的一种资产证券化产品。美国住房抵押贷款证券在完成利率市场化之后快速发展，MBS余额从1980年的111亿美元大幅增长至2007年的9.3万亿美元，极大地促进了美国金融市场和房地产市场的发展。

    “MBS的作用在于解决商业银行发放住房抵押贷款造成的期限错配和流动性问题，拓宽房贷资金来源。”重庆大学金融研究中心副主任陈晴指出。央行最新数据显示，截至2014年6月底，房地产贷款余额达16.16万亿元人民币，其中，个人购房贷款余额10.74万亿元，占比高达66.5％。“这部分庞大的沉积资产限制了银行放贷规模，增加了还贷风险，推高了房贷成本。”也就是说，一旦我国MBS启动，将可以撬动10万亿元“庞大的沉积资产”进入房贷渠道。

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    既可卖出“沉积资产”盘活信贷，银行为何不积极？

    民生证券分析师邹恒超认为，若MBS得以推行，对购房者和投资者来说都能从中获益的。过去银行综合负债成本高，做按揭贷款意愿不足，通过发行长期限专项金融债和MBS，可增加银行按揭贷款配置动力，按揭利率也会小幅回落。对于投资者而言，其资金有了流向购房者的渠道，MBS会为不同风险偏好的投资者提供相应金融工具。

    业内人士介绍，我国MBS市场发展在2005年才起步，虽然目前政府再次提出鼓励发展，但由于配套制度不完善，政策真正落地尚需时日。

    据悉，2005年，国家开发银行和中国建设银行曾作为试点单位，被批准分别进行信贷资产证券化（ABS）和住房抵押贷款证券化（MBS）的试点。但仅由中国建设银行分别于2005年12月和2007年12月在全国银行间债券市场发行过两期RMBS（银行资产证券化）。

    “MBS难一蹴而就，市场和技术性问题可能会制约MBS市场短期的大规模扩张。”上海浦东发展银行金融市场部宏观分析师曹阳说，MBS微观定价中缺乏违约率、提前偿还率等参数的可靠经验估计。此外，目前市场利率风险低、高收益的替代性资产较多，MBS资产可能缺乏吸引力。

    专家指出，由于收益率低，市场需求不足，银行推行MBS的积极性不高。有消息称，交通银行、招商银行等正就房贷证券化展开内部调研，但尚无具体时间表。但工商银行和平安银行等向记者表示，暂时还未对MBS开展深入研究。广发银行则表示，目前并无相关想法和计划。

    “虽然政策提出鼓励MBS的发展，但是当前情况下起点太低，还需要完善MBS相关政策，理顺流程，并为银行提供发展的平台，建立非银行住房抵押贷款公司等。”中投顾问高级研究员郑宇洁说。

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    防范风险，应该如何走、又吸取怎样的教训？

    “成也萧何，败也萧何”。作为典型的房地产金融衍生品，MBS在促进美国金融市场和房地产市场迅速发展的同时，也因“两房”对不良基础资产多次打包出售，发展速度过快、规模过大，最终随着房地产市场泡沫破裂，引发了次贷危机，美国房市和金融体系由此陷入严重危机。

    如今，随着中国版“两房”的启动，不少专家和市场人士也表示了担忧。我们应该如何走，又吸取怎样的教训？

    有分析人士指出，在当前我国整个经济杠杆较高的情况下，过快推进MBS可能会加大我国房地产金融风险。此外，MBS一旦大规模发行，房地产泡沫向金融系统传导的防火墙将被拆除。山西证券分析师张旭认为，MBS和REITs（房地产投资信托基金）为代表的房地产企业融资工具更加丰富，房地产金融行为更加市场化，风险也进一步被延后且链条延长。

    郑宇洁提出，推进MBS实施，需要防范房地产金融泡沫风险，对购房者的资格审查不能松懈，银行不能仅仅看重自身利益，而不顾房地产市场整体风险，按照审慎原则，加强监督和管理。

    “如果MBS仅限于在银行间市场交易的话，可能会出现银行之间达成一个相互购买对方产品的默契，以将贷款资产腾挪到表外，逃避信贷监管。”财经评论员余丰慧表示，中国在利率完全市场化之前，MBS发展的空间将是十分有限的。在我国推进MBS还需要科学的顶层设计、完全市场化的利率等。

    业内人士还表示，在目前我国房地产市场正在调整的背景下，不宜过快推行MBS，这将会增加房地产金融风险，阻碍房地产市场以及经济转型升级。

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    美国“两房”房利美和房地美

    “两房”是美国最大的两家住房抵押贷款机构——联邦国民抵押协会（简称房利美）和联邦住房贷款抵押公司（简称房地美）的简称。由美国国会立法设立的政府支助机构，目的在于为住房抵押贷款市场提供稳定而连续的支持，提高住房抵押贷款的可获得性。是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司，当初是美国政府解决老百姓的住房问题而组织的两个住房贷款公司。

    “两房”发行住房抵押债券。这两家机构将联邦住房委员会或其他金融机构担保的住房抵押贷款按期限、利率进行组合，作为抵押或担保发行住房抵押债券，在金融市场上出售，再以收入资金向更多的人提供住房贷款。同时还对提供住房贷款的金融机构发行的住房抵押贷款证券品种提供担保。

    “两房”是美国房地产市场的支柱，两家机构承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的50%，次贷危机以来达到80%以上。“两房”拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元。在“两房”债券投资者中，70%以上是养老基金、共同基金、商业银行和保险公司等美国国内投资者。

    美国的住房政策是政府公共政策之一，自1932年构建联邦住宅贷款银行系统以来，逐渐形成了以“两房”为主、私人抵押贷款机构为辅的住房抵押贷款二级市场，通过政府干预和市场化运作相结合的方式，为住房建设提供资金保障。“两房”是支持美国房地产市场发展的重要机构,它们担保了绝大多数房地产按揭贷款。其次,“两房”对于美国金融系统的运行至关重要,两房发行和担保的抵押支持债券（MBS）已经渗透到了全球金融市场的各个参与者。

    原来它们都是由私人控股的公司，但由于发生金融风暴的关系，2008年9月7日，美国联邦住房金融局局长詹姆斯·洛克哈特宣布：美国联邦政府将接管两大住房抵押贷款机构——房利美与房地美，现在两房的大部分股权已经是美国政府。以避免更大范围的金融危机发生，并提供了总计高达1875亿美元援助金。

    从2013年初至今，美国房地产市场回暖，“两房”重新实现盈利。“两房”改革问题也再度成为市场关注的焦点。据中证网