不动产统一登记暂行条例四解：倒逼力量有多大
不动产统一登记是市场经济迅速发展“倒逼”出来的，随着征求意见稿向社会公开征求意见，必然有力促进推进相关法律法规修改，进而“倒逼”我国不动产管理制度改革和创新，深化改革将获得更多的“地”气。
依照条例，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，以及建设用地、宅基地和海域的使用权等都将纳入登记范围。
“条例明确了不动产登记全国统一登记的路径，首次确立了不动产统一登记的范围。”中国社科院经济研究所研究员汪利娜表示，不动产登记是为摸清“家底”，过去提到不动产往往城乡分离、对城为主，这次以明确的范围更广，内容更全。这是我国首次在不动产登记实施层面对“大家底”给出国家定义。
“物权法的落实、土地管理法的修改、‘小产权房’问题破题，甚至由此产生的公证制度、赔偿救济制度等问题，都会因为不动登记暂行条例实施形成‘倒逼’改革压力。”党国英说，向社会征求意见，公众层面将对管理改革和创新形成“倒逼”。
对公民和法人而言，不动产究竟是什么？不动产登记暂行条例，将给我们带来什么？对城乡二元格局，不动产统一登记意味着什么？不动产登记暂行条例，何以发挥“四两拨千斤”作用？近日公开征求意见的《不动产登记暂行条例》，四大“看点”值得关注。
看点一：“大家底”给出国家定义
“山水林田湖是一个生命共同体”——十八届三中全会提出这一重大论断，将第一次在产权层面得到确认。《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》第一次明确给出定义：不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
依照条例，集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，以及建设用地、宅基地和海域的使用权等都将纳入登记范围。
“条例明确了不动产登记全国统一登记的路径，首次确立了不动产统一登记的范围。”中国社科院经济研究所研究员汪利娜表示，不动产登记是为摸清“家底”，过去提到不动产往往城乡分离、对城为主，这次以明确的范围更广，内容更全。这是我国首次在不动产登记实施层面对“大家底”给出国家定义。
长期以来，我国不动产登记信息分散在住建、农业、林业、国土等部门。随着市场经济机制完善，改变不动产登记数据分散、“九头治土”、行政成本高等之声不绝于耳。“不动产登记暂行条例出台，将使多头管理、权益管理链割裂问题得到进一步协调。”上海易居 房地产 研究院副院长杨红旭说。
“不动产登记改革，大多数人狭义地理解为城市房 地产 问题，广阔的农村地区通常被忽略。”汪利娜说，随着明确城乡不动产统一登记，城乡土地物权将进入平权时代，农村建设用地及 房产 价值不高，集体土地流转难等问题可能破题。
我国最大的不动产家底在农村地区。但这“家底”有多大，宅基地和农村居民房资存量怎么算，林木、海域、承包地怎么估值？不动产登记将提供产权统计基础。
看点二：首要是给公民和法人“行方便”
如果要查阅某工厂是否已实行抵押，需要到土地管理部门了解土地是否已被抵押，到房屋管理部门查阅房屋是否已被抵押，到工商部门查阅设备是否已被抵押等——现行不动产登记法律法规繁杂、条块分割、权责不明，给当事人造成极大不便，也给不动产交易带来安全隐患。不动产登记暂行条例将以法规形式打破这一格局。
分散在各部门的登记程序不尽相同，不同的程序会不断地给当事人带来麻烦。同时，还有一些地方、部门私设程序，不仅增加当事人的负担，而且存在寻租空间，利用程序来“创收”。“不动产登记信息不统一、登记簿不统一，反映出来的法律信息就都不一样，这样可能会出现矛盾，成为市场经济、交易安全的隐患。”中国社会科学院法学研究所民法室主任孙宪
忠说。
根据征求意见稿，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门指导、监督。国土资源部地籍管理司有关负责人表示，通过不动产统一登记，将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，有利于保障不动产交易安全，也有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。
看点三：城乡二元“坚冰”将融
不动产统一登记，对赋予农民更多财产权利、保障农户宅基地用益物权、建立城乡统一的建设用地市场、集体经营性建设用地“农地入市”等重大改革，具有基础性作用——国土资源部等5部门10日在公布《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》时强调。
“强调‘建立城乡统一的建设用地市场’‘赋予农民更多财产权利’，使环环相扣的征地制度改革、集体建设用地流转等问题进入整体突破期。”中国社科院农村发展研究所宏观室主任党国英研究员说，不动产登记“城乡统一”将加快确权，解决抵押权、处置权以及最根本的交易权等在农村土地“产权缺位”，赋权于民，使农民以产权保生存、以产权谋发展，向城乡一体化总目标迈进。
我国城乡间土地权属不一样，城市土地属于国有，农村土地属于集体所有，但集体所有又不像股份制可以通过股权明确为个人利益。“这种二元化土地制度，无论对城市还是农村土地管理都有诸多不便，在农村尤其突出。建立城乡统一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度，为 城镇化 和户籍制度改革扫清制度障碍，建立城乡统一不动产登记制度是其出发点。”党国英说。
看点四：“倒逼”力量有多大
“物权法的落实、土地管理法的修改、‘小产权房’问题破题，甚至由此产生的公证制度、赔偿救济制度等问题，都会因为不动登记暂行条例实施形成‘倒逼’改革压力。”党国英说，向社会征求意见，公众层面将对管理改革和创新形成“倒逼”。
法学专家指出，不动产统一登记是市场经济迅速发展“倒逼”出来的，随着征求意见稿向社会公开征求意见，必然有力促进推进相关法律法规修改，进而“倒逼”我国不动产管理制度改革和创新，深化改革将获得更多的“地”气。
不动产登记暂行条例立法依据为物权法。清华大学法学院副教授程啸撰文指出，我国法律中对土地、房屋、林地、草原、海域等不动产的登记做出规定的法律众多，如物权法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法规位阶低于法律，因此必须对现行法律妨碍不动产统一登记的条文进行修改或废除。对于不动产登记问题上的空白，也要通过增加相应法律条文予以明确。相关法律立改废将再也无法回避。
针对征求意见稿，专家意见正浮出水面，特别是建议要充分利用公证制度的优势，推动不动产统一登记。登记信息的真实性需要实际审查，登记部门难免有些力不从心。公证将大大减少法律隐患。
中央财经大学法学院尹飞教授指出，比如继承问题，行政机关怎么可能去审查继承权呢？这是基本的民事权利，行政机关没有权力做此审查。对于登记机构审查不了的，公证机构有这个能力，应该交给公证机构去做。
□据新华社电
登记的是权利不是权力
公众期待已久的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》15日公开向社会征求意见。第一章总则分两条，第一条援引《中华人民共和国物权法》，强调保护权利人合法权益；第二条为不动产登记“下定义”，即不动产登记是指依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记的正当性和合法性都系于权利保护。这是一种保护公民权利的行为，而不是行政权力行为，这点开宗明义，比任何技术性细节都重要。
不动产登记的是权利，保护的是权利，目的是登记、确认、保护公民和法人合法的不动产权利。为此，不动产登记必须以不动产权利所有人方便为方便，要方便群众申请登记，简化企业登记手续，同时保持不动产登记工作稳定性和连续性。不动产权利人依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序改变而受到影响。不动产统一登记是对农、林、水、土、住等部门不动产登记工作的整合，不是推倒重来、另起炉灶。
不动产登记的是权利，保护的是权利，就要严格落实国务院常务会议精神，坚决把这项工作整体性纳入简政放权历史进程，绝不允许“变形”为新的行政审批权力。按国际通行规则，不动产涉及交易、转让、遗赠等法律行为时才必须登记，不交易时可以不登记。而当不动产所有人主动申请时，又必须提供这项登记服务。不能进行登记的，也必须给出理由。不动产登记要强调的是公共服务性，而不是行政强制性。
不动产登记的是权利，保护的是权利，保护权利人信息安全是当然之义。条例明确，不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。当下，关于“不动产登记反腐”的民意期待高涨，但不动产登记法律目标是权利保护，权利人、利害关系人查询必须依法，有关国家机关的相关查询也必须有法律、行政法规可依。同时，一定要按7月30日国务院常务会议要求，相关法律该改的改、该立的立，公务员财产公示等法律法规应适时出台，不能让条例的小马拉大车。
在社会对“房叔房婶”束手无策的同时，大家又面临从手机号码、身份证件到住房等个人信息“无密可保”尴尬局面。因此，“以房查人”控制不好很可能成为一柄双刃剑。条例征求意见稿规定，查询不动产登记资料的单位、个人不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得向社会或者他人泄露查询获得的不动产登记资料。对此，在有法可依之后，要执法必严、违法必究，切实维护不动产登记的公信力。 □据新华社电
激发经济活力锐化反腐利器调控 楼市 投机
——不动产登记全国联网将带来哪些冲击波？
15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》正式向社会征求意见，3000多字的条例中，明确提出了包括土地、住房在内的不动产信息将全国实时共享，有关部门和利害关系人可查。
不动产登记脚步临近，能否拉动要素流动、激发经济活力？反腐利剑出鞘如何保证不误伤隐私？权威信息能否有效助推楼市调控？
如何让真实全面的信息浮出水面？
【条例规定】国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。集体土地所有权、房屋等建筑物、构筑物所有权、森林、林木所有权、耕地、林地、草地等土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等10项不动产权利纳入登记范围。
【社会期待】从2007年物权法明确不动产登记到现在历时7年，不动产登记能否加速前行？能否获得真实信息，让违规占有不动产信息浮出水面？
【专家说法】山东社会科学院经济研究所所长张卫国说，实施不动产登记是摸清我国经济家底、提高经济宏观调控能力的基础性工作。通过确权，将激活土地、房产、林地等各种要素流动的积极性，使各种市场主体的经济行为更加活跃。
一些专家认为，不动产登记涉及房产、土地等权属信息，势必使得一些群体或个人长期违规占有、或违反有关政策占有的不动产资源浮出水面，有助于构建公平的市场环境，但需要有关部门具备斩关破障的勇气。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，不动产登记的难点在打破多头管理的部门局限，整合职能。虽然改革难度很大，但更需要加快步伐，形成紧密合作的工作协调机制，让改革走出“纸面”落到“地面”。
【记者调查】不动产登记局工作人员披露，统一不动产工作繁重，需要多部门统筹才能有序推进。现在该局一方面向社会征询，一方面还在进行部委间的协调。
山东、广东等地基层国土部门反映，当地已经开始相关工作整合，但让国土部门整合土地、房屋、林业、草原、海洋等多部门的登记职能，“一个部门向多个部门伸手”，面临阻力不小。有的基层国土部门也存在现实压力：机构设置、人员编制不同，“有的土地登记一个科几个人，住房登记一个处十几个人，都归到国土，一个科兼并一个处，被兼并的有想法有阻力。”基层部门普遍期待，当前推动不动产登记改革能形成自上而下的指导机制，理顺各个相关部门的权责，建立起通畅统一的工作流程。
如何兼顾隐私保护？
【条例规定】各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。
【社会期待】“房叔”“房婶”扎堆曝光，多是依靠网民“挖地三尺”。不动产登记能否成为反腐利器、让反腐装备“火眼金睛”？但同时如何兼顾公民个人信息和财产隐私？
【专家说法】国土资源部地籍管理司有关负责人表示，反腐不是立法出发点，尽管两者在客观上发生关联。参与不动产登记立法工作的中国社科院法学研究所研究员孙宪忠表示，不动产登记的本意是保护个人财产、不是剥夺，是市场机制的进步而不是倒退。
陈晟则表示，以往不动产尤其是房地产登记的不统一和信息联网的缺失，使反腐机制存留较大的漏洞，房地产成为腐败官员获取和安置不法财产的重要渠道，现在条例明确既保护个人隐私，也保留办案查询渠道，是对隐私和反腐的兼顾。
【记者调查】各地“房叔”“房婶”被爆出，主要原因是很多地方对领导干部个人事项申报不抽查、抽查不公开，也缺少对其申报内容进行抽查的手段。如果能够对领导干部的住房等不动产情况进行监控，可以起到很好的反腐监督作用。
就在“房叔”案例爆出后，记者曾调查发现，作为不动产的重要组成部分，不同层级的房屋登记管理部门对房屋和拥有者的信息掌握不尽一致，地方配置两套系统，详细内容自己掌握，去掉物权人信息的简略内容报送上级。而随着不动产信息全国联网加速，这些弊病有望逐步化解。
能否遏制楼市非理性需求？
【意见征询】不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息应当实时互通共享。国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。
【社会期待】长久以来，查空置率靠“查水表”、“数黑灯”，全国空置多少房屋土地，没有一个部门能说清楚，不动产登记作为调控的基础性、前置性长效机制，能否打破信息割据，让土地、住房这些基础信息不再是一团糊涂账，推动房地产税等相关机制，让调控如臂指使，不再雾里看花？
【专家说法】住建部政策研究中心研究员王珏林认为，不动产登记是房地产调控的基础性长效机制，政府在管理和制定政策方面可以有的放矢，能有效遏制楼市投机等非理性需求。
中国房地产研究会副会长胡志刚指出，以前抑制投资投机性需求的手段只能靠简单的 限购 和限贷，但实施不动产登记制度以后，房源信息和房屋产权信息一目了然，能更好地对市场进行预估和判断，科学决策。
【记者调查】西南财经大学一份报告称，2013年我国城镇家庭住房拥有率为87.0%，而住房整体空置率为22.4%，空置住房近5000万套，高于美国、日本、欧盟；国际机构瑞银估计中国城镇地区 自住房 比例为75%-78%。但这些报告一公布就引发强烈质疑，认为数据缺乏权威性和准确性。
基层房管部门表示，对于房产信息登记仍然有基础数据整理和各方信息融合等大量基础性工作，现在不动产登记的重点除了确立机制，还要抓紧“补课”，先做到摸清底数、统一数据，管理部门先做到心中有数，然后才能谈全国联网。 □据新华社电
