下半年楼市“慢牛”悄然来临？

投资风向标

　　在股市跌宕起伏、犹如坐过山车的6月，楼市交投热度却一路走高，更胜“红五月”。据阳光家缘网站数据统计，6月广州二手房网签量突破5000套，不但高于刚刚过去的“红五月”，甚至超越“3·30新政”出台后的4月。

　　6月楼市火热的并非只有广州。2015年上半年，中国指数研究院监测的50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。其中，5月50个代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交则进一步走高，成交超过3400万平方米，接近去年12月的历史单月最高水平。

　　在成交量走高的同时，包括广州、深圳在内的国内一二线城市房价也不断回暖。进入7月，楼市是否将延续上半年的“慢牛”行情？此时入手购房是否合适？在股市震荡背景下买房会否成为资产保值增值的正确选择？

　　南方日报记者 牛思远

　　物业暴涨百万元业主“反价”

　　案例

　　今年上半年，随着政策利好与市场转向，不少城市出现新房价格上涨、二手业主“反价”的案例。而伴随股市的大幅震荡，也出现了股民套现买房的故事。

　　据报道，在供应量一直偏小的深圳，位于龙岗坂田一套房产在“3·30新政”后市场价格从350万元暴涨到450万元，从而引发了买卖双方的纠纷。

　　这个案例中，因买方需要“卖一买一”，虽然在3月底已经签订买卖合同，但未能及时完成交易办理过户。随着市场价格出现波动，卖方反悔拒绝交付。后来经过通宵谈判，最终双方达成再加价36万元的方案，并由买方承担过户前的房贷。此后，由于支付方式上双方未能达成一致，谈判破裂，双方又上演了一出强行收房与对薄公堂的“狗血剧情”。

　　楼市回暖超预期，一方面引发了上述“业主反价”的故事，另一方面也推动着许多潜在购房者的加速入市。而此前经历了一轮“牛市”的股市，也成为不少人买房的助力。

　　广州白领张小姐就是这样下手买房的。张小姐老家在韶关，父母都是当地的公务员。去年底以来，股市迎来一波大幅上升，张小姐父母在股市中有了不小的收益。

　　此时，张小姐已经硕士研究生毕业两年，并留在广州一家国企工作。随着工作稳定下来，买房提上了议事日程。今年5月，看着楼市日渐红火，张小姐和父母都开始有些着急，便加快了看房步伐。同时，股市震荡也让张小姐的父母下定决心，卖掉了一部分持有多年的股票套现。

　　6月底，在看了一个多月房子之后，张小姐和父母最后选定了天河区车陂一个新楼盘，90多平方米的三房户型均价3万元左右。按照首套房贷三成计算，张小姐的首付在100万元左右。父母股票套现的现金支付首付款后还有一点盈余，正好用作装修。

　　“算是踩点踩得还比较准吧，再不买房，价格继续涨的话就买不起了。”张小姐说。

　　35.69%受访者计划半年内买房

　　调查

　　日前，腾讯大粤网、广东省房协、合富房地产经济研究院联合开展了名为“2015房价去哪儿？”的今年上半年楼市住房需求的网络问卷调查。虽然这类网络问卷调查因受访者代表性问题，并不能全面准确反映真实的市场状态。但对想了解当下潜在购房者心理的投资者，也不失为一个参考。

　　截至7月5日的统计数据显示，参与调查的潜在购房者中，最多的年龄段为30-39岁，达到51.81%，第二多的是20-29岁，达到24.51%；其中接近一半(44.57%)为首次置业，近三成(32.57%)为第二次置业，显示出购房主力仍是“刚需”的年轻人群体。与之相印证的是，选择90平方米以下的人最多，达到44.08%，选择90-120平方米的也达到28.95%。

　　尽管这些潜在购房者主流是自住和改善型的“刚需”群体，但从受访者的选项分析，住房作为“保值增值”资产的观念依旧深入人心。

　　如选项高度分散的“购房时主要考虑的前三个因素”中，9.99%的人买房时会考虑“有升值潜力”，这一比例仅次于以11.18%并列第一的“交通便利”和“周边配套完善”，甚至超过了“有优质学位”(9.82%)。

　　从收入和预算来看，这一群体的购买力并不差。调查显示，这些潜在购房者的家庭月收入在1.5万元以上的合计占比为53.46%，超过了半数；对于购房单价的预期，高达32.24%的人能接受单价3万元以上，25.16%的人计划购房单价为2—3万元，合计共有近六成潜在购房者能够接受单价2万元/平米以上的房子。

　　对于计划购房总价预算，选择100—200万元的人最多，达到28.45%；选择200—300万元的位居第二，为20.89%；但值得注意的是，如果将预算超过300万元的两个选项(300—500万元/500万元以上)合并计算，这一群体的比重已经达到32.07%，接近总数的三分之一。

　　在对所在城市下半年房价趋势的预测选项中，认为会上涨的人占比合计达到63.49%。可以说，这一数据充分体现了当下购房者对房价“看多”的心态。

　　普遍看多的背景下，受到“买涨不买跌”心态影响，潜在购房者的购房计划显得较为急迫。在购房计划中，有超过三成(35.69%)的人选择在半年内购房，在所有选项中排在首位，比例也远超其他选项，而考虑“一到两年内购房”和“两年后购房”的人合计不到一半。

　　商品房待售面积3年来首次减少

　　市场

　　今年上半年，受金融政策多重利好影响，资金面动能再发力，加上各项住房政策的支持，房地产市场加速回暖。统计数据显示，二季度楼市持续升温，成交量、价皆呈增长趋势，个别一线城市甚至出现涨势大超预期。

　　成交量方面，国家统计局的权威数据显示，5月末全国商品房待售面积6.57亿平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商品房待售面积首现减少，也是自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存上升态势首次出现转变。1-5月，全国商品房销售额为24409亿元，同比增长3.1%，也实现了自2014年以来首次同比正增长。

　　而根据中国指数研究院的统计，2015年上半年，50个代表城市住宅月均成交约2600万平方米，同比增长25.5%，绝对量创2010年以来同期最高水平。

　　其中，今年一季度代表城市月均商品住宅成交面积达到2089万平方米，同比增长2.6%。二季度以来，央行进行新一轮降准降息政策，加之“3·30新政”效果逐渐显现，市场成交持续回升，5月代表城市住宅成交达到3191万平方米，6月成交进一步走高，成交超过3400万平方米，接近去年12月的历史单月最高水平。

　　分城市来看，一线城市成交量提升尤其明显。上半年一线城市月均成交量75万平方米，同比增幅超过45%，绝对量也为近年来最高水平，其中6月成交超过100万平方米，同比去年增长近1倍；二线城市月均成交66万平方米，同比增长18.5%；三线城市月均成交量31万平方米，同比增长37.0%，增幅仅次于一线城市。

　　相比新房，二手房市场的成交增长更为显著。2015年1-5月，十大城市二手住宅累计成交37.42万套，较去年同期的27.61万套大幅增长35.55%。其中5月单月成交9.74万套，创2013年4月以来单月最高成交纪录。

　　成交价格方面，根据中国指数研究院发布的百城价格指数数据，2015年上半年百城均价环比由跌转涨，百城整体住宅均价转为累计上涨，涨幅为0.82%。但不同城市表现分化，其中以深圳为代表的一线城市房价上涨态势明显。

　　分城市来看，上半年各线城市住宅价格表现分化，一线城市累计上涨5.17%，上涨态势明显，二三线城市均下跌。具体来看，一线城市累计上涨5.17%，涨幅较去年同期扩大2.53个百分点；二线城市累计下跌0.75%，跌幅较去年同期收窄0.35个百分点；三线城市累计下跌1.25%，跌幅较去年同期扩大0.37个百分点。

　　深圳楼市供需两旺

　　区域

　　根据中指院数据统计，深圳6月住宅均价涨幅高达6.58%，整个上半年累计涨幅更是高达12.25%，领涨全国。而自去年10月以来，深圳二手住宅均价已经连续9个月环比上涨，进入二季度以来涨幅明显扩大，6月涨幅达8.59%，居十大城市之首。

　　美联物业的报告则显示，6月份，深圳一、二手住宅合计成交23224套，较5月上涨19.20%，市场延续火爆走势。

　　其中，一手市场在供应热的助力下表现稳定。深圳一手住宅成交于6月初(6.1-6.7)达成1896套的周成交量，为今年次高，于下旬因端午假期而小幅回落，但之后迅速回归。整个6月，深圳一手住宅成交量、价继续攀升，成交量为7494套，环比上涨22.73%；均价为30713元/m2，上涨7.81%，创下历史新高。

　　二手住宅方面，虽然实际成交有所放缓，但因备案存有滞后性，备案数据保持高位运行，数据面上依旧超过15000套。

　　美联物业分析认为，7月份，市场供应热度有望延续，市场表现或将趋稳。价格方面，短期增值空间有所压缩，后市大幅攀升的可能性理论上较小，预计7月价格涨幅将有所收窄。二手市场方面，实际成交或持续放缓，但因备案有延迟，预计三季度初的数据仍会好看。

　　广州再现“日光盘”

　　广州楼市上半年的表现都远不如深圳火爆，但羊城同样不乏“日光盘”。如位于广佛交界的某项目，就因为满足广州刚需置业愿望，每次开盘均受到热捧，4月推出的两批共300多套精装房均实现一小时内售罄，去化速度超预期。

　　二手住宅方面，广州楼市的成交表现更是持续升温，价格与成交量同步走高。尤其是在6月央行降息后，买卖双方对后市发展更趋乐观，买家亦开始逐步接受业主的涨价幅度。

　　据合富置业成交数据统计，6月广州二手住宅市场成交均价为26163元/平方米，环比5月上升7.5%，同比去年6月上升15.8%。

　　从数据来看，6月广州二手楼市买家仍以自住客居多。据合富置业成交数据统计，6月首次置业和改善型换房需求占比分别为57%和35%，占比与5月差不多。不过，与去年6月对比，首次置业占比则呈现明显下降、改善型换房需求占比明显上升的迹象。

　　来自合富置业的分析显示，去年6月首次置业买家仍占据绝对成交主力位置，占比高达71%。相比之下，今年6月改善型换房需求比例为35%，较去年同期占比大涨超过10%，说明信贷及政策的利好，有效激发改善型买家入市积极性提升。

　　此外，据合富置业分析，由于股市跌宕起伏，不少前期在股市获利的投资者开始入市楼市。虽然由于目前广州仍实行“限购”政策，真正出于纯投资目的而入市住宅市场的投资者数量不算多，且大多以长线投资为主，但6月数据显示投资需求占比的确较5月有所增加——据合富置业成交数据统计，6月投资需求占当月成交的8%，较5月的5%略有增加。

　　广州成全国二套房首付最严城市

　　四次降息后贷款百万月供减少662元

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　　距离“3·30”新政发布3个月有余，融360统计数据显示，全国35个重点城市525家银行中，已经有超过八成的银行不同程度地降低了二套房贷款首付比例，其中有26个城市二套房主流首付成数为四成。值得一提的是，广州是目前全国唯一未执行“3·30新政”的城市。

　　今年3月30日，央行等几部委联合发文，调整个人住房政策，其中二套房首付比例调整为不低于40%。但深圳和广州都未执行首套房四成的利率。

　　融360监测数据显示，全国执行“3·30新政”的银行达431家，执行率达82%，相比上月增长11%。全国35个主要城市中，二套房主流首付比例为四成的有26个城市，占比74.3%。其他9个城市中，首付为四成半和七成的各有3个城市；首付为五成的有2个城市；苏州上月二套房主流首付为四成半，本月上涨至六成。

　　进入7月份，深圳终于打破了二套房新政落地难的僵局，东亚银行率先将二套房首付降至四成，迈出了政策落地的第一步。随着深圳二套房政策的松动，广州成为全国唯一一个没有落实新政的城市。

　　与此同时，融360的数据显示，当前首套房贷利率开始有所松动。农业银行广州地区的首套房贷已经出现最低至8.9折的现象，较以往最低9折略微降低。招行、民生、工行、中行、邮储以及渤海在内的几家银行都有首套房贷最低9折的优惠。二套房贷利率各家则较为一致，利率上浮10%，仅有广州银行上浮15%，广发银行最多上浮20%。

　　值得注意的是，央行6月28日下调金融机构人民币贷款基准利率0.25个百分点。此次降息是自去年11月份以来8个月内，央行第4次降息。

　　4次降息后，商业银行贷款100万20年等额本息还清，若以基准利率计算，月供从7485元减少至6823元，月供压力减轻662元，20年下来，贷款总利息减少了超过15万元，购房者压力大大减轻。

　　南方日报记者 黄倩蔚