一线城市悄然迎来旧楼改造时代

  7月29日下午，北京新派公寓迎来了一批特殊的参观团队。工作人员贾柏也不清楚，他们究竟来自华贸集团的哪个部门。自从6月21日正式开业，各类参观团体接踵而至。他们好奇在CBD核心地段被改造成新公寓的旧楼究竟长什么样。

  贾柏的同事用PPT向同行们介绍新派公寓的理念。贾柏则带着房客直奔11楼的样板间。贾柏如数家珍地介绍公寓里的细节时，仿佛被洗过了脑。

  这家公寓确与传统的酒店、住宅均有所不同。白、深灰、绿、黑组成的外立面，是一种从比利时进口的材料。有健身房、艺术画廊、楼顶花园等免费使用的公共空间。从厨房到卫生间的装修，都体现着它的特别。用苹果手机的APP程序可以开门。大堂里提供饮料瓶回收机，每回收一个旧瓶子，可以充值公交IC卡。新派公寓里的WIFI信号，可以覆盖楼内每个角落。新派公寓创始人、赛富不动产基金合伙人王戈宏，希望在白领群体中推行一种新的生活方式，30分钟的生活半径，用收入的30%作为房屋开销。

  新派公寓的前身是森德大厦。2013年底，赛富不动产基金收购了这栋12层高的大厦。收购和装修总计花费不超过1.6亿。项目被改造成为100套公寓，面积15平方米至140平方米不等。主力户型为40平方米至60平方米，租金每月6000元至9000元。

  据了解，赛富不动产基金通过32个LP(有限合伙人)买入整个物业，最终使用分股的形式将权益返还给投资人，新派公寓在其中仅投入了1%份额，但根据协议，王戈宏拥有不少于20年的管理权。

  据王戈宏介绍，具体操作方式分为两个部分。首先，用赛富不动产基金透过资本运作收购或整租、改造目标物业；然后，新派公寓管理公司被指派负责物业的出租经营与管理。

  在基金封闭期内，投资人的年化综合收益率可以达到10%以上，项目IRR(内部收益率)可以超过25%。

  三四年之后，如果市场不好没有卖掉，新派公寓将按照4万元/平方米的价格进行回购。“一旦放开REITS，白领公寓上市，PE值就会高很多。”王戈宏早前在接受媒体采访时表示。

  开业一月有余，新派公寓的出租率已经超过50%。另据21世纪经济报道记者了解，新派计划未来3至5年，在国内一线城市及主要省会城市打造50栋连锁公寓。

  “新派”的故事或许并不新鲜，但一个崭新的时代已经确凿无疑地到来了。一线城市和二线主流城市有越来越多的旧楼需要改造。在高和投资董事长苏鑫看来，在大型房企还在痴迷于庞大体量开发的广阔市场空间时，专业投资人的机会在于细分市场，其中更重要的是细分市场的专业能力和与金融的混搭能力。

  改造旧楼，提升资产价值，并对其进行资本化运作，这是高和投资擅长的方式。比如，上海的静安高和大厦。该楼原名中华企业大厦，2012年10月被高和资本以7.9亿元的价格收购。高和资本后通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造，尤其是资产管理能力的提升，静安高和大厦的租金从4.0元/平方米/天，跃升至7.0元/平方米/天-7.5元/平方米/天，被誉为上海写字楼市场租金增长最快的项目。

  高和投资正在北京操盘的一个写字楼项目，被包装为首座艺术写字楼。“楼宇改造的关键就是将旧楼激活，赋予更多的内容，创造更大的价值。公共艺术特有的精神性特质赋予建筑更丰富的内涵，有助于提升环境品质，从而有效传达出"高端物业"的感受和体验。”苏鑫表示。

  在香港，万科也进行了类似的尝试。今年4月，万科以约8.6亿港元买下香港一栋1963年落成的旧楼，共有8层51套住宅及7个沿街商铺。

  “京沪深穗等一线城市楼市已步入存量房时代，未来以"旧楼改造，存量提升"的"楼宇经济"模式将会得到越来越多的实践。在存量时代到来的背景下，应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产，提升其价值，是非常重要的商业地产发展模式。”7月11日，在首届“楼宇经济”发展论坛上，住建部政策研究中心主任秦虹这样表示。(编辑 徐炜旋)